Рынок сервисных офисов Москвы: итоги 2025 года и перспективы 2026-го

Аналитики Nikoliers подвели итоги развития сегмента гибких офисных пространств в Москве. Несмотря на замедление темпов роста сделок, рынок продолжает развиваться и адаптироваться к запросам арендаторов.

Ключевые цифры

На начало марта 2026 года в столице введено уже 1 тыс. кв. м новых сервисных офисов. Всего же в Москве действует 186 гибких пространств на 65,5 тыс. рабочих мест, из которых свободны 5,8 тыс.

Дополнительно в формате build-to-suit (строительство под конкретного арендатора) предлагается 7,9 тыс. кв. м со сроком готовности в текущем году. Операторы наращивают предложение на фоне сохраняющегося дефицита классических офисов.

Спрос и арендаторы

Объем сделок в сегменте по итогам 2025 года составил 67,1 тыс. кв. м, что на 13% ниже рекордного 2024-го. Снижение объясняется эффектом высокой базы — предыдущий год был аномально активным.

Интересная тенденция: средняя площадь сделки сократилась на треть (до 1034 кв. м). Это говорит о том, что компании берут более компактные, но качественные пространства.

Кто арендует сервисные офисы?

▪️ IT и телекоммуникации — 45%
▪️ Торговля — 20%
▪️ Строительство и девелопмент — 16%

Вакантность: где свободно, а где дефицит

Ситуация с вакансией сильно различается в зависимости от локации:

• Внутри ТТК вакантность выросла до 10% (+4,2 п. п. за год) за счет открытия новых площадок.
• В Ленинградском деловом коридоре она минимальная — всего 2%.
• В «Москва-Сити» показатель подскочил до 16% после освобождения крупного блока.

Арендные ставки

Средневзвешенная ставка внутри ТТК достигла 67,5 тыс. руб. за рабочее место в месяц (+17% за год).

Но есть важные нюансы по локациям:
▪️ Максимальный рост — в Ленинградском коридоре (+32%).
▪️ В «Москва-Сити» ставки упали на 24% на фоне роста вакансии.

Что это значит для арендаторов?

• В Ленинградском коридоре — дефицит и высокие ставки, бронировать нужно заранее.
• В «Сити» — временное преимущество для тех, кто готов зайти в локацию на выгодных условиях.
• В целом по рынку — ставки растут, качественные блоки уходят быстро.

Прогноз на 2026 год

С учетом планов по вводу новых площадей (36,7 тыс. кв. м за год) и сохраняющегося спроса со стороны IT и торговли, рынок сервисных офисов ждет умеренный рост. Основной тренд — дифференциация локаций: где-то ставки бьют рекорды, где-то открываются возможности для входа на более мягких условиях.

Следите за обновлениями — будем держать вас в курсе новых предложений и изменений на рынке.