Офисы в составе жилых комплексов: новый тренд московского рынка

Жилищные девелоперы стали одним из основных источников нового офисного предложения в Москве. За январь–июнь 2026 года в составе жилых комплексов было введено 226,5 тыс. кв. м помещений с офисным функционалом, включая 140 тыс. кв. м собственно офисов. Это 41,6% от общего объема площадей с офисным назначением, на которые в первом полугодии были выданы разрешения на ввод.

По данным аналитиков, около половины офисного объема внутри жилых проектов приходится на отдельные бизнес-центры, остальные площади размещены в жилых корпусах. Еще 86,5 тыс. кв. м в сданных домах составили помещения свободного назначения, которые могут использоваться под офисы. Годом ранее объем такой деловой инфраструктуры был в 2,5 раза меньше .

Наибольший объем офисного ввода пришелся на территорию «полуострова ЗИЛ» — 83,8 тыс. кв. м, или около трети всего объема с учетом ПСН. Это не случайно: бывшая промзона завода имени Лихачева превращается в один из крупнейших в Европе проектов комплексной застройки . Здесь на 400 гектарах формируется полноценный городской район с жильем, офисами, спортивными объектами и общественными пространствами .

«По сути дела, здесь будет построен средний российский город на 77 тыс. жителей. Но это не просто спальный район Москвы, это действительно комплексный город, который даст 66 тыс. рабочих мест», — отмечал ранее мэр Москвы Сергей Собянин .

В Новой Москве и других районах за МКАД благодаря жилой застройке было введено 65,7 тыс. кв. м офисных площадей. При этом внутри ТТК и севернее от него основную часть нового предложения формируют специализированные офисные девелоперы: за первое полугодие они ввели 174,1 тыс. кв. м против 11,3 тыс. кв. м у жилищных девелоперов.

Тренд на интеграцию офисов в жилые комплексы только набирает силу. Согласно совместному исследованию CORE.XP и Level Group, до конца 2028 года в Москве планируют построить 4,1 млн кв. м офисной недвижимости, из которых 2,6 млн кв. м, или около 62%, откроются в составе жилых комплексов . Это составит 13% всего офисного фонда Москвы и области.

Ключевая особенность нового предложения — его качество. Около 88% офисов, запланированных в составе жилых комплексов, относятся к классу А — это примерно 2,25 млн кв. м. Еще около 300 тыс. кв. м, или 12%, — к категории B+ . Девелоперы формируют в жилых районах деловую инфраструктуру, сопоставимую по качеству с традиционными бизнес-кластерами.

«Офисы в составе жилых комплексов становятся одним из ключевых источников нового качественного предложения в Москве. Девелоперы не просто увеличивают офисные площади, а создают в жилых районах продукт, сопоставимый по качеству с традиционными деловыми кластерами», — комментирует Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP .

Больше всего офисных площадей в составе жилых проектов заявлено в Северном административном округе — 490 тыс. кв. м. Далее следуют:

При этом около 75% заявленного объема в ЦАО приходится на один крупный проект .

Яркий пример нового подхода — жилой квартал на Лужнецкой набережной (Хамовники), где в составе комплекса появится офисное здание в форме эллипсоида, вдохновленное яйцом Фаберже. Общая площадь офисов превысит 26 тыс. кв. м. Башню оформят панорамным остеклением и декоративной ромбовидной сеткой, разместив на стилобате с торговыми помещениями .

В Раменках компания «Донстрой» реализует масштабный деловой кластер рядом с жилыми проектами, объединяя элитное жилье с современными офисами. Такой подход позволяет формировать устойчивый спрос и повышать ликвидность проектов за счет интеграции жилья, рабочих мест и сервисов в единой городской среде .

Новые возможности. Офисы в составе ЖК предлагают современные инженерные решения, качественную отделку и продуманную инфраструктуру — часто на уровне, сопоставимом с бизнес-центрами класса А в традиционных деловых кластерах .

Близость к сотрудникам. Размещение рабочих пространств рядом с жильем меняет подход компаний к выбору локации. Близость к месту проживания сотрудников становится все более значимым фактором наряду с транспортной доступностью и качеством офисов .

Новые центры занятости. Постепенно формируются локальные центры занятости в жилых районах, что сокращает маятниковую миграцию и нагрузку на транспортную сеть. Город уходит от модели, при которой жители едут из спальных районов в несколько деловых кластеров, а вечером возвращаются обратно .