Вывод: рост аренды в ЦАО — не перегрев, а структурный сдвиг. Новые офисы почти не выходят на открытый рынок, вакантность в центре ниже 2%, а аренда растёт быстрее цены самого объекта. Для частного инвестора покупка малого офиса под сдачу — вход в дефицитный сегмент.
Что происходит с ценами
По данным консультантов, по итогам 2025 года ставки аренды офисов в Москве выросли примерно на 40%. Внутри ТТК и в центральных деловых районах рост ещё заметнее: средняя ставка по всем классам в ЦАО достигла 50–67 тыс. ₽ за кв. м в год в зависимости от класса. Ещё в 2024 году ставки в центре были на уровне 40–45 тыс. ₽.
Почему это происходит
Причина не в ажиотажном спросе, а в структуре предложения. В 2025 году Москва ввела рекордные 704 тыс. кв. м офисов, но только треть попала на открытый рынок аренды — остальное продано или арендовано заранее. В ключевых деловых районах вакантность 0,5–2,6%, в центре — менее 2% всего предложения аренды в столице. Арендатор выбирает не из нового, а из того, что осталось.
Логика покупки малого офиса
Коммерческая недвижимость окупается втрое быстрее жилья: офисы — за 8,3–8,7 года, квартира под сдачу — за 24,4 года. С 2019 по 2025 год аренда офисов выросла на 100%, а цены продажи — только на 35%. Арендный поток растёт быстрее стоимости актива.
Малый офис — не компромисс, а более ликвидный инструмент: проще сдать, проще продать, меньше зависимость от одного арендатора. Спрос на компактные блоки формируют малый бизнес и частные инвесторы именно из-за ликвидности.
Что это значит на практике
Офис 12 кв. м при ставке 60–70 тыс. ₽ за кв. м в год даёт 720–840 тыс. ₽ арендного потока. При цене 10–11 млн ₽ это 7–8% валовой доходности, а с ростом ставок в ближайшие годы — выше. Риски (простой, управление, налоги) сохраняются, но на фоне роста аренды на 40% и сжатия предложения это вход в структурно дефицитный сегмент.
Если вы хотите поймать эту волну — вот несколько готовых к сдаче вариантов: с ремонтом, у метро, в центральных локациях с привязкой к ИФНС №8.
