За первое полугодие 2026 года в Москве введено в эксплуатацию 15 бизнес-центров общей площадью 560 тыс. кв. м — это в 12 раз больше, чем за аналогичный период 2025 года (48 тыс. кв. м), и является максимумом с 2014 года. Однако рекордные цифры не принесли арендаторам долгожданного облегчения: дефицит качественных офисных площадей сохраняется, а ставки продолжают расти.
По данным аналитиков IBC Real Estate, среди крупнейших введенных объектов — штаб-квартира «Яндекса» (111 тыс. кв. м), STONE Савёловская (68 тыс. кв. м) и «Сидней Сити» от ФСК (48 тыс. кв. м). При этом 90 % нового объема приходится на офисы класса А .
Иллюзия избытка: почему рекорд не снижает дефицит
Казалось бы, такой объем предложения должен был насытить рынок. Однако реальность оказалась иной. Лишь 30 % прогнозируемого на 2026 год объема (около 260 тыс. кв. м) доступно для аренды или продажи. Остальные площади либо строятся для собственных нужд компаний (формат built-to-suit), либо реализуются еще до ввода в эксплуатацию .
Как отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, рекордные объемы ввода не снимают проблему дефицита — качественные объекты и крупные вакантные блоки по-прежнему остаются редкостью .
Эксперты Nikoliers подчеркивают: значительная часть нового предложения сформирована проектами, сроки которых переносились с предыдущих лет. Средний девелоперский цикл по текущей выборке составляет 3,8 года, а выводить на рынок застройщики готовы преимущественно максимально распроданные объекты . В проектах, сданных во втором квартале 2026 года, занято около 80 % площадей .
Структура предложения: дисбаланс по классам и локациям
Уровень вакантности на рынке растет, но неравномерно. По итогам полугодия общий показатель достиг 7,2 % (+2,7 п. п. год к году). В классе А доля свободных площадей составила 10 % (вдвое больше, чем год назад), в классе B+ — 6,1 % (+1,7 п. п.) .
Однако за этими цифрами скрывается структурный дисбаланс. В локациях в пределах Третьего транспортного кольца новый ввод составил лишь 27 % от общего объема. Основное предложение сосредоточено за пределами ТТК, тогда как в центре дефицит качественных площадей остается острым .
Кроме того, на рынке сложился дефицит крупных меблированных блоков. По данным CORE.XP, полностью меблированных офисов в экспозиции всего 23 тыс. кв. м — не более 3 % от общего предложения. А лоты площадью свыше 5 тыс. кв. м исчисляются всего 26 объектами, что составляет лишь 2 % .
Арендные ставки: рост продолжается
Несмотря на рекордный ввод и рост вакантности в классе А, арендные ставки демонстрируют уверенный рост:
- Средневзвешенные ставки по Москве выросли на 10 % год к году, до 32 тыс. руб./кв. м в год (без НДС, OPEX и КУ).
- В классе Prime ставки достигли 80,4 тыс. руб./кв. м, показав рост на 16 % .
- В сегменте класса А внутри ТТК средневзвешенная ставка за год выросла на 41 %, в ЦАО — на 53 % .
Причина парадоксальной ситуации — в том, что новые высококачественные объекты предлагаются по более высоким ставкам, сдвигая средний уровень вверх. При этом спрос смещается на строящиеся объекты: компании бронируют и выкупают офисы еще на этапе строительства, опасаясь дальнейшего подорожания .
Прогноз: что ждет рынок во втором полугодии
По прогнозу IBC Real Estate, по итогам 2026 года объем ввода офисных площадей в Московском регионе составит 875 тыс. кв. м (+16 % год к году) — максимум с 2015 года . Однако во втором полугодии, по оценке Nikoliers, ввод резко сократится до 152 тыс. кв. м, что в 4,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года .
Эксперты связывают это с рядом факторов: высокая стоимость проектного финансирования, осторожность девелоперов и массовый перенос сроков строительства. По данным ESVE GROUP, из заявленных более 1,3 млн кв. м офисов в 2026 году реально будет введено лишь около 650 тыс. кв. м — доля переносов может достичь 50–55 %, что станет рекордным показателем за всю историю сегмента .
Что это значит для арендаторов
Для компаний, планирующих аренду офиса в Москве, ситуация остается напряженной:
- Новое предложение появляется, но значительная его часть уже реализована на стадии строительства. Доступных площадей в новостройках остается менее 1 % от общего стока .
- Качественные офисы в центре Москвы остаются дефицитным продуктом, особенно крупные блоки с готовой отделкой. Конкуренция за такие объекты усиливается .
- Ставки аренды продолжат расти. По прогнозам CORE.XP, в 2026 году ожидается увеличение ставок в среднем на 15 %, а в 2027-м — еще на 7 % .
- Дефицит качественных площадей сохранится как минимум до 2028 года, а уже в 2027 году ожидается падение объемов ввода новых бизнес-центров почти на 50 % .
По материалам IBC Real Estate, Nikoliers, CORE.XP, ESVE GROUP и отраслевых СМИ.
